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葡萄牙地产行业初探

发布时间:2013-04-16

       葡萄牙率先于其他西方国家出台置业与移民捆绑的投资移民新政后,吸引了众多中国海外置业者的目光,同时也引发了投资者对葡萄牙地产市场现状与前景的热议。2012年11月中国驻葡萄牙经商参处专门刊发了《葡萄牙地产行业初探》一文。本文将主要内容稍作整理摘转,希望对读者有所帮助。
       一、葡萄牙地产市场概况
       葡现有人口约1060万,国土面积9.2万平方公里。全国分为18个行政区,308个市镇,2个自治区。人口密度每平方公里115人(中国人口密度每平方公里138人)。1986年葡加入欧盟,城镇化和现代化步伐明显加快。1998年和2004年,葡分别承办了世博会和欧足杯,为此政府投资了许多基础建设项目。加之,葡是传统的旅游大国,自然环境优美,气候宜人,政局稳定,地产价格又相对便宜。因此,吸引了许多外国投资者在葡置业,地产行业因此受惠,地产经济畅旺。2010年葡发生债务危机后,地产行业一路下行,至今仍处于低谷。
       二、葡萄牙地产市场各业态情况
       葡萄牙地产市场主要包括住宅、写字楼、商业地产和工业地产等业态。住宅地产市场。葡80%人口住在城市,国民自有住房拥有率达67%,在欧洲国家中居前列。首都里斯本占全国人口1/5,现有住宅5.5万栋。与欧洲其他城市一样,里斯本老城区也保留着大量的旧建筑,旧房占比非常高。从住宅类别看,主要有新旧house、公寓、别墅、廉租房和度假房。还有每年交钱有权使用几周不等的时段房、付三分之一房款,将物业回租给发展商若干年,购房者每年有权住几周的回租房、亲戚朋友共同持有的合伙产权房等类型。从住宅供应情况看,2002年是高峰期,完工12.5万套,2009年回落到6万套,2010年初开始,由于受债务危机的影响,更降到5万套。商业地产市场。90 年代以来,商业地产在整个地产市场中占了重要地位。由于里斯本中心商圈氛围不及欧洲其他大都市,市民对大型购物中心非常渴望。此类项目回报率高,其建筑具有国际水准,并屡获设计大奖,由此也吸引了欧洲投资者。2010年上半年,葡购物中心、零售公园和奥特莱斯面积超过350万平米,其中,购物中心占85%,并集中在大里斯本和波尔图两大城市,分别占100万和70万平米。葡购物中心租金颇具竞争力,2010年里斯本的租金为每年每平米1000欧元,而同期伦敦的同类物业租金为2250欧元。葡中心商圈商铺租金为每年每平米80欧元。写字楼市场。主要围绕里斯本及周边的市场,其供应量为440万平米,分布在7个区域。1、2区是所谓的里斯本CBD,即中央商务区。3、4区在里斯本内,5区在世博园一带,6、7区是外围的卡斯卡西亚和辛德拉市。在过去的20年里,写字楼供应量的增长在2至3%之间。大里斯本写字楼需求的峰值出现在2008年,当年交易量为24万平米。随着经济危机加深,目前成交量回落至2003年的水平。从租金水平看,里斯本写字楼租金为每平米18.5欧元,与匈牙利首都布拉格持平。工业地产市场。与欧洲其他国家相比,葡过去工业地产的专业性和透明度不是很高。但目前在建项目的品质较高,以求达到国际物流运营的标准。大里斯本的工业和物流区分布在6个区域。葡政府的物流战略是在各机场,火车站,港口及与西班牙边境建立物流平台。大里斯本有工业和物流面积120万平方米,其中仓储和物流占70%。在过去的10年里,工业和物流地产租金平稳,保持在每年每平米50欧元,在欧洲也是最具竞争力的。
       三、地产市场投资现况及潜在的商机
       葡地产投资市场明显分两部分,国际机构投资者热衷于投资商业和写字楼,而葡国内投资者对工业地产和商铺感兴趣,因为后者对物业运营管理的要求低一些。1990年至2010年间,从投资总额分布来看,商业占43%,写字楼占37%,工业地产占8%。其余占12%。2010年2季度,工业地产、写字楼和购物中心的投资回报率分别是8.2%、7%和6.2%。葡地产投资基金相对比较活跃,根据最新数据显示,地产投资基金项下管理的资产达123亿欧元。在过去的14年间,有50家国际投资者直接或间接投资葡地产市场,其中,德国占26%、英国占21%、荷兰占16%、美国占13%、法国占8%,投资总额达40亿欧元,重点投向商业地产和写字楼。葡政府于2012年10月推出外国人买房50万欧元以上者给予居留权的新移民政策,相信将吸引包括我国在内的国际投资者。葡地产行业对我启示及潜在商机包括:
       第一、完善的税收体系,避免了投机性需求葡地产行业的总体规模不大,但建立了完善的物业持有和买卖的税收体系,从根本上抑制了投机性需求。主要的税种有多项。购买物业时,须支付印花税、律师费、公证费,合计占购房金额的10%至15%。物业转让时,须支付6%的转让税和17%的增值税。如果物业由离岸公司持有,须征税15%。如物业由公司持有,须缴纳物业登记价值十五分之一的公司税。对于少于两年转手的物业,须征资产增值税,即利润的10%。非住宅物业,须征利润的20%。开发用地的转手,则须征24%。此外,还有地方税,按物业市场估值的80%至90%,须征税0.4%至0.8%。根据赠与人和被赠与人关系,还须征收3%至50%不等的赠与税。对配偶间赠与予以税收豁免。按葡最新紧缩措施,对价值超过100万欧元的房产,须征收特别税。通过与葡当地仲量联行研究人员交流,葡地产没有出现投机性需求,主要原因是葡近10年来经济增长相对较慢,没有出现投资过热现象,加上炒房空间小及完善的税收体系和政策,故房价一直在低位徘徊。债务危机发生后,甚至出现了负增长。葡用完善的税收体系作为杠杆,抑制投机性需求,值得我们学习和借鉴。
       第二,葡债务危机为我投资葡地产市场提供了商机
       葡债务危机造成了一些地产项目融资和资金周转等困难。近期,本处收集到不少葡寻求中国投资方的地产项目信息,并将有意出售在建或已运营项目的信息在网页上公布。从葡方的信息反馈看,我国内投资者已开始向葡方咨询有关收购或合作事宜,我处就此也将予以密切关注。
     (信息来源:中国驻葡萄牙经商参处)

 
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